Argumentarium für Einsprachen gegen die Umzonungen zur ZPP W Steffisburg

(Termin 14.6.2021 bei der Gemeindeverwaltung Steffisburg)

Die neue ZPP W soll aus der alten Ueberbauungsordnung UeO 20 "Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften "Esther Schüpbach-Stiftung" von 1971 und des grössten Teils der Zone für öffentliche Nutzungen ZöN 2 "Dorfkirche, Pfarrhaus, Unterweisungshaus, Jugendtreff und andere kulturelle Anlagen, Pfrundland" gebildet werden. Der ursprüngliche Zweck der ZöN 2 wird mit "Sicherung der Vorraussetzungen für die Realisierung der Ortskernumfahrung" angegeben.

In den alten Zonen sind mögliche Neubauten streng reguliert mit etwas restriktiveren maximalen Abmessungen. Die neue ZPP W soll hingegen auf einen Schlag folgende Abmessungen erlauben und sogar fordern:

- Geschossflächenziffer oberirdisch
  GFZo von min. 0.5 und max. 0.95
- Fassadenhöhe von max. 13.00 m. 
  Der Gemeinderat kann für einzelne 
  Bauvolumen eine max. 16.00 m zulassen. 
  Zusätzlich gelten folgende obere Referenz-
  punkte in Meter über Meer (m.ü.M):
  - Teilbereich T1 622.00 m.ü.M.
  - Teilbereich T2 628.00 m.ü.M.
- Abstand zur Zonengrenze von min.
  5.00 m

Für die Art der Nutzung sind zugelassen:
- Bauten und Anlagen für
  Wohnen, Dienstleistungen des
  Pflege- und Gesundheitssektors
  sowie öffentliche Nutzungen

Als Zweck werden angegeben:
- Förderung einer ortsbaulich
  qualitätsvollen Überbauung,
  die sich optimal ins Orts- und
  Landschaftsbild einfügt.
- Sicherstellung einer optimalen
  Einordnung der Überbauung in
  die Umgebung der schützens-
  werten Bauten in der Nachbar-
  schaft.
- Sicherstellung des Sicht-
  schutzes für den Kirchbühl.
- Sicherstellung einer zweck-
  mässigen Etappierung.
- Sicherstellung einer rationellen
  Erschliessung.

Anderung bei der Umzonung UeO 20 in ZPP W

Aktuell hat es zwei hohe Pultdächer, sonst folgt der Baukörper im grossen und ganzen dem Hang. Südlich hat es einen heute abgesperrten Garten mit Blumen und Wegen, eine Schafweide, einen offenen kleinen Park mit Bümen und Bänken, einen Unterstand mit Veloparkplätzen, und eine Abstellfläche für Autos; die Seiten gehen weitgehend aber lückenhaft nahe an die Grenze.

Künftig sind grösstenteils viel höhere Gebäude zulässig und eine grössere Ausnutzung der Fläche, und die Bezeichnung geht von "Esther Schüpbach Stiftung" (Alterssiedlung und Pflegeheim Kirchbühl) in eine allgemeinere Nutzung über, die je nach Interpretation des ersten Kommas im Nutzungsartikel sämtliches Wohnen, oder Dienstleistungsbauten und -Wohnungen und allgemeine öffentliche Nutzungen vorsieht. Es ist also möglich, hoch aufzustocken und südlich anzubauen, oder wahrscheinlicher alles abzureissen und viel grösser neu zu bauen. Und einer neuen Nutzung zuzuführen: nicht unbedingt Alterssiedlung und Pflegeheim.

Dafür spricht:
- modernere, effizientere und übersichtlichere Aufteilung,
- mehr Wohnungen, Verdichtung,
- attraktivere Gemeinschaftsräume im heutigen Pflegebereich,
- Anpassungen an aktuelle Normen,
- Reduzierung von Sicherheitsdefiziten,
- weniger Heizverlust,
- schnellere Lifte
sind möglich.

Dagegen spricht:
- vermuteter zwingende Aufstockung oder Neubau, siehe Flächendiskussion weiter unten, mit folgenden Konsequenzen:
- vermuteter Verlust an Attraktivität für die heutigen Einwohnerinnen,
- vermuteter Verlust von Grünfläche,
- wahrscheinlicher Verlust an Attraktivität für die Umgebung,
- Verlust von grauer Energie, die bei einem Abriss und beim neu Bauen verloren geht,
- mehr motorisierter Verkehr (die Verantwortlichen der Überbauung Scheidgasse mit dem überdimensionierten Parkhaus 
hatten es abgelehnt irgendwelche Synergien mit der Kirchbühl-Gegend zu erlauben, nicht einmal einen Fussweg), - Unruhe, Lärm und Gefahr während der Bautätigkeit, - Verlust einiger architechtonischen und praktischen Qualitäten, z.B. - zentrales lichtdurchflutetes, begrüntes Treppenhaus, welches animiert zum dringend benötigten Treppensteigen und
Koordination durch Handwechsel, - zwei attraktive Aufenthaltsräume/Esssäle mit Dachterrassen, Aussicht und Teich, - attraktive, helle Terrassen und Pflanzbereiche jedes Zimmers, - grosse und/oder viele Südflächen für potenzielle Energiegewinnung mit Photovoltaik, - die Nutzungsrechte der Parzelle, ob durch Handänderung oder Baurecht, gehen über von der durch die öffentliche Hand
getragen Stiftung zu noch unbekannten Inverstoren, da die hohen Baukosten vermutlich nur so finanzierbar sind.

Anderung bei der Umzonung ZöN 2 in ZPP W

Aktuell ist die ZöN 2 im Süden bebaut mit Dorfkirche, Ofehüsli, Pfarrhaus, und Kirchgemeindehaus und umfasst Grünflachen wie der Kirchhof und der untere Kirchpaltz, beide mit Baumbestand. Der grösste Teil im Norden ist die Pfrundmatt: Grasland mit einigen grösseren und vielen kleinen Bäumen, Hecken und Sträuchern, sowie Pflanzplätze, Unterstand und Schopf des landwirtschaftlichen genutzen Landes (ca. 20 Jahre durch Permakulturkleinbetrieb "Pfiffikus")

Es gelten die Gestaltungsvorschriften der ZPP Kernergänzungszone KE. Für Neubauten gelten folgenden baupolizeilichen Bestimmugen: - kleiner Grenzabstand 3.00 m - grosser Grenzabstand 6.00 m - Gebäudelänge 35.00 m - Geschosszahl 3

Der springende Punkt ist, dass neu in der ZPP W eine minimale GFZo (oberirdische Geschossflächenzahl, ein bisschen wie die alte Ausnutzungsziffer) von min. 0.5 verlangt wird. Es ist natürlich schwierig zu sagen, was das heisst, wenn die gesamte neue Zone inklusive altem Alters/Pflegeheim betrachtet wird, aber wenn allein die Pfrundmatte betrachtet wird, bedeutet dies gemäss Auskunft des Bauinspektorats, dass minimal die halbe anrechenbare Grundstücksfläche eingeschössig oder ein Viertel davon zweigeschössig oder ein sechstel davon dreigeschössig überbaut wird, und maximal nicht ganze das doppelte davon, also ca. 3-stöckig auf einem Drittel der Landfläche. Da der oberste nördliche Streifen und der nordwestliche Hügel für alles ausser Schafe, usw. uninteressant ist, und Nebenflächen wie auch Strassen dazukommen, bleibt wahrscheinlich nicht viel unüberbaute Hauptfläche und noch weniger nützliche Grünfläche mit Bäumen und Sträuchern.

Fazit: das wertvoll bepflanzte Land verschwindet bis auf Resten unter Beton, Asphalt, usw.

Dafür spricht:
- ein neues modernes und grösseres Alters/Plegeheim an bester Lage, Verdichtung,
- Parkhaus, um dem Parkierchaos zu begegnen,
- kürzester Zugang zum Kirchengelände,
- Wertabschöpfungen der Umzonung durch Verkauf, Zinsen, Abgaben und/oder Steuern
sind möglich.
- Wegfall der Bedrohung des Kirchbühls durch eine Kernumfahrung Oberdorf 

Dagegen spricht:
- grosser Verlust an Attraktivität des Geländes für die ganze Umgebung,
- riesiger Verlust an Biodiversität,
- Beinträchtigung des Ortbildschutzes der geschützten historischen Baugruppe Kirchbühl (Kirche und Pfarrhaus),
- Verlust von Energie, die für das Bauen und den Betrieb benötigt wird,
- Produktion von CO2 für den Bau, neue permanente CO2 Quelle für den Betrieb.
- Verlust der CO2-Senke des bepflanzen Grünlands,
- mehr motorisierter Verkehr,
- Unruhe, Lärm und Gefahr während der Bautätigkeit,
- die Nutzungsrechte der Parzelle, ob durch Handänderung oder Baurecht, gehen über von der öffentlichen Hand 
zu noch unbekannten Inverstoren, da die hohen Baukosten vermutlich nur so finanzierbar sind, - Verlust der kleinen Permakultur-Landwirtschaft, - Verlust des postiven Beitrags zum Mikroklima von Kirchbühl und Oberdorf (Temperatursenkung im Sommer durch
Schatten und Verdustung).

Szenarien

1. Keine Umzonungen

Alles bleibt wie es ist. Allenfalls kann das Alters/Plegeheim sanft saniert werden, die landwirtschaftliche Nutzung weitergeführt, erweitert oder reduziert werden und der öffentliche Zugang zum wilden Park mit Wegen verbessert werden.

2. UeO 20 angepasst oder umgezont, ZöN 2 unverändert

Das Alters/Pflegeheim kann aufgestockt, nach Süden erweitert, oder am selben Ort ganz neu gebaut werden. ZöN 2 wie in 1.

3. UeO 20 unverändert, ZöN 2 angepasst oder teil-umgezont

Das Alters/Pflegeheim kann allenfalls sanft saniert und nach Westen erweitert werden, die landwirtschaftliche Nutzung reduziert oder aufgehoben werden, Teile des wertvollen Baumbestands erhalten bleiben, ein quasi-öffentlicher Zugang zum Park für Einwohnerinnen und Besucherinnen der Zonen geschaffen werden.

4. Umzonungen gemäss OPLA

Konsequenzen wie beschrieben.

Stand: 3.6.2021